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      2019房地产市场调控与变数
      2019-03-18 14:49 来源:中国经营网

      2018年房地产市场价格运行情况

      2018年1-10月,新建住宅和二手住宅销售价格总体表现为上升态势,但9月份后环比涨幅明显收窄,两者累计涨幅分别为8.81%和6.48%(图1左上图),同比上涨9.65%和7.28%。新建住宅价格同比增长超过10%的城市有34个,其中,海口和西安同比增长甚至超过20%;二手住宅价格同比增长超过10%的城市有16个。分城市层级看,一线城市?#26377;?#20102;去年的调控效果,新建住宅和二手住宅销售价格基本稳定,累计涨幅分别为1.28%和1.26%,9、10月份二手住房价格更是连续两月环比下降(图1右上图);二线城市新建住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为8.46%和5.86%(图1左下图);三线城市房价涨幅超过二线城市,新建住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为9.83%和7.43%(图1右下图)。总体而言,二三线城市的房价上涨是1-10月全国房价总体走势上扬的主要原因,但9月份后涨幅明显收窄,房价上涨的预期已明显扭转。

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      图1 70城市房价走势(环比)

      资料来源:国家统计局,Wind。

      租金方面,2018年上半年?#26412;?#31199;金水平出现了较为快速的上涨,但在政策压力和季节性因素的影响之下三季度以来租金下降1.45%,1-10月累计上涨3.29%;深圳则?#26377;?#20102;2017年的快速上涨的势头,1-10月租金累计上涨10.29%;1-10月上海的租金上涨2.33%;广州的租金水平?#28304;?#33410;之后开始小幅攀升,三季度以来略有回调,租金水平与年初基本持平;成都受益于国家区域中心城市的定位、周边缺乏强有力的竞争城市以及人才新政因素影响,租金水平从2015年开?#23478;?#30452;呈上升趋势(去除季节性波动),1-10月累计上涨11.31%;2018年上半年天津住房租金水平一改2017年?#20013;?#19979;跌态势,开始上涨,但在三季度出现回调,这意味着5月份的人才新政在补充细则实施后人才的集聚效应出现下降,1-10月累计上涨0.38%。

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      图2 中原二手住宅租金指数(定基2004年5月=100)

      资料来源:中原地产,Wind。

      租金资本化率,其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年,具体公式为:租金资本化率=每平米住宅价格/每平米住宅一年租金。这一概念与租售比类似,但更加直观,也可衡量房地产泡沫的?#29616;?#31243;度。

      从这一指标来看中央抑制房价泡沫的措施在一二线城市取得了较好的效果,2018年1-11月,四座一线城市的租金资本化率?#26377;?#19978;一年的下降趋势,房价泡沫可能带来的风险和影响在缓慢的逐步?#22836;牛?#22270;3上图)。二线城市的租金资本化率从二季度开始出现拐点,表明二线城市?#20013;?#21644;不断加码的房地产调控措施实施效果开始逐渐显现,截至2018年11月,二线热点城市租金资本化率为53.5年,二线非热点城市租金资本化率为44.0年(图3左下图)。自去库存政策实施以来,三线城市的这一指标出现?#20013;?#19978;涨,从2016年1月的28.3年上?#20405;?018年11月的37.8年(图3右下图),表明三线城市已经有了房价泡沫积聚的苗头。从城市化规律看,三线城市的工业化成熟度、服务业集中度都远不如一二线城市,且大多数三线城市更是人口净流出地区,棚改货?#19968;?#23433;置政策退出后这些地区很可能会发生房价大幅下跌,这将不仅对稳增长带来负面影响,更可能引发地方政府的债务危机和财政危机。

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      图3 租金资本化?#39318;?#21183;

      资料来源:国家金融与发展实验室监测数据。

      注:本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、福州、西安,二线非热点城市包括天津、重庆、郑州、长?#22330;?#21335;宁、南昌、青岛、宁波、合肥,三线城市包括昆明、太原、海口、乌鲁木齐、呼和浩特、湖州、泉州、莆田、常德、蚌埠。

      *文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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